#头条创作挑战赛#

　　这是熊猫贝贝的第1456篇原创文章：

　　毫无争议的一个时代观点：2022年，中国的房地产经济和楼市，站到了一个至关重要的时代分水岭之上。

　　短期的需求不足，市场低迷其实不是什么大问题，不管房产有多少特殊属性加持，本质上还是一种商品，市场经济最大的魅力就在于时间足够，就能实现供需修复。

　　但是持续的，甚至上升到信心预期层面的需求不足，那就一定是大问题了，说明房子的商品属性以外，一些不容易看清楚的属性，正在发生着本质层面的变化。

　　这样的变化是关键的，是至关重要的，因为这样的变化，已经开始改变共识。

　　就像法国郁金香，就像中国曾经的藏獒一样，这样的例举对比，或许才能真正说清楚当下中国楼市的真实现状。

　　而造成这种变化的底层逻辑并不复杂：

　　中国的城市化1.0阶段，也就是资本型增长阶段已接近尾声，城市化的下半场也就是运营型增长阶段已经开始。

　　为什么2017年国家提出“房住不炒”以后，中国的房价就出现了实质性的上行放缓的表现？

　　特别是在2022年，出现了明显的全国均价回调的势头：

　　图片来源：网络

　　这个问题实际上5年过去了，各路自媒体和所谓的砖家叫兽群体能说到点子上的基本没有。

　　宏观调控，国家意志，包括顶层设计，对于房地产经济和市场的管理，只是一方面，但不是绝对必要条件。

　　更重要的，其实是中国的城市化进程模式，已经到了逻辑和玩法全面转型升级的关键时期。

　　这篇文章，就将直击本质，研究转变，站在时代的当下，基于对中国房产的资产逻辑分析和城市化模式转型研究，对后续中国房产的价值走向以及未来模式，进行一次有深度，有态度，有依有据的深入探讨和深入研判。

　　关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

　　本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

　　内容有依有据，分析理性客观。

　　硬核内容，错过不再。

　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！

　　（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

　　图片来源：头条图库

　　2022年以来，中国的房地产遭遇了前所未有的市场捶打和舆情冲击，激烈程度，甚至超过了2008年和2014年两次过往的低谷期。

　　其实并不是什么看空唱衰的群体胜利，而是市场和民众用真金白银进行投票，让中国的房地产在短短几年时间里面，彻底走下了核心资产的神坛。

　　流动性枯竭，牵一发而动全身，中国房地产经济和市场的“失速”，成为了2022年以来的主流表现。

　　这是现实，也是真实，没有什么好避讳的。视而不见，掩耳盗铃，自我麻醉，才是最大的愚蠢。

　　遇到问题不可怕，可怕是的被问题和现象所困扰，不能自拔，看不清本质，看不见方向，才可怕。

　　从两个本质维度出发，看懂中国的房产，更有意义。

　　第一个维度：从中国城市经济发展的城镇化角度来看，中国的房子，到底是什么？

　　表面上看中国的人口城市化率只有60%，但实际相关的固投大部分都已经超前完成了。这种城市建成区和城市人口脱节的现象在全世界其他国家是很少见的。

　　其他国家一般是有多少城市人口，建成区面积就是多少，城市政府完成资本积累，再根据提高新增城市人口建设城市。

　　中国之所以会出现与其他国家完全不同的城市化现象，与中国采用的独特的依靠土地为城市化融资的模式密切相关。

　　在城市化的第一个阶段，地方政府面临的最大瓶颈就是资本短缺，在这个阶段，谁能创造资本，谁就能获得更快的发展速度。

　　而中国地方政府的土地金融的融资效率远超其它融资方式，所以中国才能以世界罕见的速度和规模，完成城市化的资本型增长阶段。

　　世界主要国家的资本市场规模及其比较

　　从这个维度出发，其实中国的房产，对于城市发展而言，就扮演了最重要的资本抵押物和金融杠杆撬动支点的角色。

　　在中国，最大的资本市场，就是楼市。事实上，对于很多城市来说，房产就是维系地方经济的绝对支柱，所以才有了“土地财政依赖”的说法。

　　不管很多人是如何看待商品房和价格表现，这就是中国房产在中国经济的核心定位。

　　第二个维度：从财富分配的角度来看，房产在中国经济环境中，到底是什么？

　　所谓二次财富分配，是指政府的公共投资（比如道路、绿化、地铁、学校、机场和港口等）带来的新增社会财富在居民间的分配，这一过程主要是通过不动产升值的方式实现的。

　　是否拥有财产决定了你是否能参与财富的二次分配，在这种财富再分配机制里，财产性收入给家庭部门带来的财富增加远大过一般性收入（工资）。

　　这也就是为什么在目前的中国，家庭完全可以根据有无住房而被区分为两个阶级。

　　这个结论可能会刺痛一些流氓无产的玻璃心，但是事实就是这样的。

　　因为社会分工和收入水平层次的必然存在，同一个城市的不同的群体，如何参与到这个城市的财富二次分配当中去？

　　房子，是绝大多数普通行业和普通群体，唯一的选择，这不仅仅是在中国，实际上全世界都通用。

　　因为除了房子，没有任何资产载体，可以在门槛，稳定，安全，还有可持续性等等多个维度上，能够发挥和房子一样的参与财富分配的作用。

　　当然，理想状态和逻辑关系是这样的，但是因为这个资产逻辑必然会被资本意识提前觉醒的群体和资金所利用，进行炒作套利，中国也不例外，一旦这种资产炒作的势头起来了，那么必然伴随而来的，就是价格泡沫，就是资产价值风险，以及……明斯基时刻的能量积蓄。

　　当核心资产成为炒作对象的时代开启，就证明中国的经济，也来到了一个循环治乱的关键阶段。

　　对于国家而言，其实不仅仅是要保障更多的生产力能够参与到财富二次分配，更重要的是，不能让过往的群体和投机资本，通过房产的转移，一次性透支了新市民群体未来几十年的财富创造能力。

　　所以其实大家都能看到，二手房市场，在各种政策利好里面，其实是一个肉眼可见的盲区。

　　图片来源：头条图库

　　2022年，中国的城镇化，实际上已经来到了一个非常关键的转折点：

　　图片来源：网络

　　很现实的，越来越多的城市出现“房子比人多”，“本地购买力无法支撑房价稳定”的现象，说明中国空间城市化的第一阶段已经接近尾声。

　　在城市化初期阶段，地方政府投资基础设施的资金缺口特别大，此时只要能获得资本，城市就可以实现快速发展。土地金融正好满足了这阶段地方政府的融资一需求。

　　但一旦城市化进入下半场后，城市的基础设施已经基本建成，此时地方政府的投资需求也将随之下降。

　　由于在城市化的上半场（资本型增长阶段），地方政府的固投增长非常快，所以一旦城市化进入下半场（运营型增长阶段），地方政府的固投也会下降的非常陡，很多地方政府发现原来的高速增长的经济突然失去了动力。

　　用最简单的语言给大家解释一下：

　　第一阶段，是土地的价格需要越卖越高，这样地方政府才能够在优质和核心的土地资源卖完以前，实现城市发展的原始资本积累，土地卖的越高越好，那么资本缺口就越小。

　　这个阶段就是典型的债务驱动，资本发展的特征。

　　第二阶段，土地出让和城市建设，已经达到饱和，那么土地就卖不动了，房子也盖不动了，甚至在一些城市和地区还会出现过度建设，重复建设的浪费情况，这个阶段，债务的增长已经无法通过土地财政的模式得以覆盖，就必然需要地方政府，从原本的国有资产（土地）资本化运作，转向城市资源经营来获得现金流。

　　如果这个转变越慢，也就是对原有模式依赖越大，那么城市的现金流缺口就会持续放大。

　　这就是为什么2021年以来，越来越多的地方政府的财政现金流出现捉襟见肘现象的本质关键所在。

　　城市化下半场的经济特征：

　　（1）资本性收入（比如卖地）不再重要，运营性收入（比如税收）成为增长的新约束；

　　（2）投资不再是拉动经济的主要动力；新的动力来自于有效需求——本地市场成为城市的核心竞争力。

　　这两个点特征意味着在城市化的下半场，地方政府最主要的经济目标：

　　一是税收，二是消费，而这两点都和家庭部门的投资密切相关。

　　当地方政府不再以新房市场关联的土地财政作为主要经济收入和地方发展的核心来源的时候，房产的资产逻辑，也注定随之发生翻天覆地的变化。

　　图片来源：头条图库

　　中国进入城市化下半场，那么未来的房产，楼市，还有价值表现，会有哪些可能的走向和变化？

　　这里就基于以上的分析和梳理，进行几点研判：

　　第一，未来从一线城市，核心城市开始，城市化的模式和逻辑将必然发生转变；

　　税收将取代融资（卖地），消费将取代固投成为城市最重要的竞争力。

　　在未来，评价一个城市的竞争力不要以投资（固投）多少为标准，而是要看他的现金流（税收），能卖地的城市不见得是有本事的城市，能有税收才是真本事；

　　而原本就有产业投资和提前进行了收入结构调整的大城市，叠加多年丰厚的城市资本积累，是最有条件进行城市化模式调整尝试的对象，比如深圳。

　　第二，未来的城市房价，将成为决定城市在经济竞争力层面的关键成本因素。

　　首先，住房能够降低企业的成本，新加坡政府通过建设组屋降低了企业的劳动力成本，企业就会前往新加坡；

　　香港高昂的房价推高了劳动力成本，企业就会搬离香港，城市经济就会空心化。

　　其次，住房由于对消费产生挤入效应，可以扩大本地市场；

　　通过住房的二次分配效应，可以均贫富，让有消费欲望的人有消费能力，进而实现市场规模最大化。

　　大企业和制造行业从深圳迁出，说千道万，还是城市高房价稀释了企业的利润，增加了企业的成本，让企业无法获得廉价的劳动力资源成本。

　　第三，未来中国的新市民居住问题，将以怎样的模式得到解决？

　　中国的城市化即将进入下半场，应对之策千头万绪，但其中核心的核心，就是住房制度设计。任何战略都要抓住问题的核心，切忌“多端寡要”。如果说围绕土地制度的设计是城市政府上半场竞争的核心，围绕住房制度展开的设计就应该是城市化下半场政府之间竞争的核心。不解决住房问题，就不会有成功的城市化。

　　保障房的建设不能单靠政府投资，认为是政府提供的福利，而是要通过金融制度设计，将劳动力收益资本化。

　　简单讲，就是“先租后售”——

　　通过先“租”，降低家庭进入城市分工的门槛；

　　通过后“售”，完成家庭部门的重资产。

　　新市民在财富积累的初期，通过租售同权，享受到大城市的配套和福利，特别是教育和医社保，无形之中已经享受到了为大城市创造财富的同时也参与到了大城市的福利。

　　后续条件允许，收入增长的情况下，由租变买，完成资产固化。

　　总的来说，中国房地产经济赚快钱，赚轻松钱的时代注定即将落幕，后续房产承担中国资本市场主要抵押物的角色会淡化，但是作为个人和家庭底层关键资产的定位不会变。

　　值得注意的一个底层逻辑就是：没有流动性支撑，房住不炒是必然的未来。

　　图片来源：头条图库

　　当然，这篇文章可能更多的偏向于经济逻辑和理论论证的内容，讨论的是房产的一些深层次的本质和趋势，实际上最终还是要回到中国的经济未来之路怎么走上面。

　　未来中国，只有拥有强大的主场，在全球分工中才有话语权。

　　在供大于求的世界经济里，只有消费者能制裁生产者，生产者却无法制裁消费者。城市化下半场，比的不仅是生产，同时也是消费。拥有最大市场的经济，生产也会率先升级。

　　原来中国在全球分工大循环中，主要参与的是生产环节，微笑曲线的两端——上游的资本和下游的市场——都要依赖发达国家。

　　从这次中美贸易战可以发现，拥有市场的一方才能拥有全球化竞争的主场，没有市场就会处处受制于人，生产能力越强，谈判能力反而越弱——因为你的东西卖不出去，你的生产能力就无法不能回收现金流，此时需要不断折旧、付息的生产能力，就会成为你的负资产。

　　在城市化的下半场，中国要想获得全球竞争的话语权，就必须有强大的本地需求。当中国的内需超过美国时，与中国市场脱钩的任何产业链都是自寻死路，对中国关闭大门只能把自己关在屋外。

　　但是中国当前本地需求所面对的最大问题是什么？

　　是家庭部门最主要的成本，也就是劳动力最主要的成本，就是住房成本。只要居住成本居高不下，所有与劳动有关的经济活动都要面对巨大的成本压力。

　　一个城市低成本租赁住房的可获得性，决定这个城市能不能持续支撑制造业的生存和发展。如果居住成本很高，导致劳动力价格过高，企业就会迁出这个城市，税收与就业也会随之流失。

　　对于城市是这样，对于国家也是这样。

　　所以，住房成本实际上推高了中国整体的劳动力成本，同时也遏制了国内消费市场的需求。

　　——有房的人才会去买车，买冰箱等这些耐用消费品，否则即使有钱你也无法把商店里的商品搬回家——因为你根本没有家。

　　所以，不管从宏观需求，还是从微观现实来看，有一条重要的主线是必需要看清楚的：

　　在过去城市化的进程过程里面，主要是政府部门、企业部门进行重资产投资。

　　从当下往未来看，则是家庭要完成重资产投资。

　　而在家庭的财产中最重要的就是住房，住房功能不仅仅是“居住”，它同时也是家庭分享社会财富的主要工具，是城市公共服务的载体，是家庭参与社会分工的接口。

　　租售并举，先租后买，租售同权，住有所居，是必然趋势。

　　当然，如果看懂了以上的经济逻辑和相关分析，就能明白一个很重要的结论，那就是作为中国最大的资产市场，楼市和全国房价，是没有全面崩盘的可能的。美国都不可能放任美国最大的资本市场股市随便崩盘，何况中国？

　　但是不会崩盘，不代表价格就能稳得住，对于很多已经明显过度建设，缺乏购买力支撑，原有的城镇化债务驱动玩法难以为继的城市来说，后续是否能够顺利转型，通过运营获得现金流来实现城市经济的可持续性发展，或许比本地房价“限跌令”这样的动作，更为重要。

　　以上，就是基于现实，深度挖掘，对中国房产一些深层次的本质和逻辑转变，进行的一次专题分析和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

　　图片来源：头条图库

　　根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

　　以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

　　交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

　　原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人

　　实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！

　　有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。