转眼间就立秋了，这也意味着2022年开始倒计时，时间过得不可谓不快。在过去的大半年里，楼市行情低迷，房价走势扑簌迷离，同一个城市同一区域的不同楼盘行情冰火两重天。就比如郑州和武汉这两个城市，刚需楼盘价格不断下跌，而改善型的高端住宅价格却持续走高，这让很多准备买房的人看不懂了。到底该不该买房，什么时候是买房的最好时机，这是目前很多人都在关注和热议的话题。房价不再是只涨不跌，这是已经发生的事情，人们不得不接受，并且在过去两年里，买房亏钱的案例比比皆是，买房就能挣钱的时代已经过去。

　　目前房价依旧处于比较高的水平，在2022年6月底，全国平均房价为9700元/平方米，这意味着大部分人们买房子还要花光积蓄并且背负房贷。在这种情况下，不管是已经买了房子的人还是还没有买房子的人，他们都担心房价下跌让自己的房子贬值。

　　1、已经买了房子的人是担心房价持续下跌，这样房子会持续贬值。更重要的是，现在房子并不好卖，很多人房子已经在二手房中介平台挂牌两年了依旧卖不掉。就比如笔者一位天津的粉丝张先生就面临了这种情况，张先生持有3套房子，在2019年下半年时想卖掉一套房子回笼资金做一些新的投资。但是让张先生没想到的是，他这套房子一卖就是3年，在这3年里不仅房子没有卖掉，房子的挂牌价还一路降低了30%。张先生表示，自己每次降价都比较晚，等自己降价时，小区里已经有不少房源价格降得更低了，这导致他的房子一直无人问津。最开始时张先生认为房价只是一时下跌，并不会跌多少，但是现在2022年都进入倒计时了，天津大部分地区的房价走势依旧保持低迷的走势。

　　张先生这种情况并不是个例，很多人都面临了房子卖不掉的情况，特别是在2020年疫情之后，很多人投资客不再继续投资房产，就是很多刚需购房者都推迟了购房计划，这让整个楼市行情都进入了低迷期。更重要的是，很多持有房产比较多的人都想抛掉部分房产回笼资金，这导致二手房房源大幅激增，二手房市场出现了严重的供大于求现象。加之新房市场上开发商不断降价促销，作为房价走势的导向，新房售价降低，让越来越多的人开始看跌房价。“买涨不买跌”，这并不是说说而已，目前人们正在用行动证明这句话就是真理名言。当然，人们目前这种做法并没有错，毕竟现在房价位居高位，一旦买了房子房价下跌了，人们就会面临亏损的情况，并且亏损的幅度还会比较大。

　　2、有人买房30天贬值近40万。“只要买房就能挣钱”，这是过去人们对买房这件事的印象，但是现在买房就能挣钱的时代已经过去，买房亏钱的事情正在不断上演。就比如笔者一位郑州的粉丝，在路过郑州西四环时发现曾经看货的楼盘售价降低了，单价降低到了12000元/平方米。相比于2019年13000多元/平方米的价格，12000元/平方米的价格还是比较合适的，于是张先生果断出手购买了一套120平方米的房子。首付加上其他费用一共45万元，贷款101万元，由于2021年6月份正在的房贷利率比较高，所以张先生就算贷款30年，每个月房贷依旧高达6000元。

　　让张先生没有想到的是，虽然他买房时开发商宣传的就是降价后最低的价格，但是在他买房15天后，开发商再次降价促销，推出一大批特价房，售价仅合8900元/平方米。张先生购买的户型也在特价房中，这意味着张先生买的房子贷款刚刚审批通过，房价就下跌了3100元/平方米，再加上其他的一些费用，张先生买房15天就亏损了近40万元。张先生也只是一个普通工薪阶级，一个月工资也就8000多元，40万元需要张先生不吃不喝工作4年多。

　　像张先生这种情况在过去两年里非常常见，在武汉、天津、青岛、昆明和郑州等城市中都有出现，并且因为房价下跌更是出现了“过度导致维权”的情况出现。其实，这种情况业主并不占理，毕竟房价上涨和下跌是出现在买房之后，商品房买卖合同都已经签了，房价下跌了开发商也没有义务给买了房子的业主退房或者退差价。并且在这个问题上，大部分网友都支持开发商，就比如有网友表示，房价下跌时要求开发商退房退差价，那么房价上涨时怎么不退房或者补差价呢？

　　通过以上两个例子可以看出，现在买房有亏损的风险，持有房子也有卖不掉的风险，房子要迎来“萝卜价”？那么，是什么原因导致楼市目前这一系列问题呢？对此，笔者认为有3大因素，咱们一起来看一看。

　　第一、房子最终是给人居住的，但是目前房子已经供大于求。过去房价上涨的因素虽然有成本持续上涨和投资炒作，但是根本原因还是过去住房一直供不应求，这才导致房价能够持续上涨二十多年。而在最近两年，住房资源过剩的现象已经慢慢体现了出来，这才是房价开始下跌的根本原因。根据统计数据显示，我们96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套，更是有41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。而目前我国常住人口城镇化率为64.72%，户籍城镇化率为44%，这意味着仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了。

　　很明显，目前我国总体住房资源已经严重过剩，虽然还有不少人没有房子，但是很多投资客却囤积了大量房产。最近两年，随着楼市调控政策持续收紧和房价持续走低，越来越多的投资客开始抛售房产，目前新房和二手房都严重供大于求就是最好的证明。另外，除了商品房之外，像小产权房、集体房产和安置房数量也非常庞大，总量是商品房的4倍。对此可以看出，我国已经不再缺房子，未来房子供大于求将是常态。

　　第二、楼市调控政策的影响。房地产行业是受政策影响非常大的行业，政策的任何变动都会影响房地产行业的发展，而目前楼市政策对房地产行业并不友好。大家都知道房地产行业是一个高负债高周转的行业，大部分房企也都是这样运营的，但是这样的运营有3个前提，一是房价持续上涨，二是房子非常好卖，三是房地产行业资金充足。可以说这3个前提缺一不可，而目前这3个前提却一个都没有了。

　　最近两年的楼市调控政策主要是针对金融的，就是限制了就去房地产行业的资金，不仅央行和银监严查违规资金流入楼市，住建部出台的“三条红线”和银监会出台的“限贷令”都限制了流入房地产行业的资金规模。失去了资金的支撑，让原本资金链就紧张的房企雪上加霜，降价促销回笼资金已经成为目前楼市的常态。

　　第三、购房人群将逐渐减少。房子是生活中的必需品，同时也是一种消耗品，所以就算总体住房资源过剩，未来人们对住房的需求也是一种存在的。但是问题是，随着人口的减少和人们对住房的拥有率越来越高，未来人们对住房的需求将逐渐减少。特别是随着购房人群逐渐减少，人们对住房的需求将大幅降低。根据统计数据显示，仅00后、10后就比80后、90后少了1.03亿，并且大部分00后和10后都是独生子女家庭，这意味着大部分00后和10后没有必要买房。

　　因此，随着时间的推移，人们对住房的需求将逐渐减少，同时人们对住房的需求结构也将逐渐发生改变。随着人们经济条件越来越好，人们对住房品质要求也将越来越高，这意味着以后高品质的中高端住宅将越来越受欢迎，而对于居住环境不好的住宅，则将逐渐被人们慢慢抛弃。

　　虽然城镇化建设还会持续，但是随着城镇化率越来越高，后期城镇化的速度也将逐渐放缓，这将对房地产行业的发展造成巨大影响。对于北师大的教授董潘预测未来北京房价将涨到80万元/平方米的价格，笔者并不否认有这种可能，但是最多也就是个别楼盘会出现这种情况。目前我国城镇化率已经高达64.72%，距离发达国家的距离只有10%了，这意味着对于我国的房地产行业来说，人口红利正在慢慢消失。

　　今日话题：对此，你认为房子还值得买吗？