来源：证券日报

　　王丽新

　　连日来，多个部门发声提及“消化存量房产”，各地亦紧锣密鼓地出台相关政策。这是对中共中央政治局4月30日召开会议提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的快速落实，可为楼市企稳复苏创造更好的市场环境。

　　当下，我国房地产市场供求关系已经从过去的供不应求过渡到供求基本平衡，甚至部分城市出现供过于求的情况。国家统计局数据显示，截至今年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%，去化周期较长。更重要的是，除了待售新房、空置房屋、在建工程等库存外，还需解决卖旧买新置换不畅等问题。

　　由此可见，聚焦“消化存量房产”发力，是激活不动产流动性的关键一招，更是稳楼市预期的一项重要任务。那么，如何消化存量房产？有哪些路径和模式？

　　第一，激活二手房流动性，疏通新房二手房市场联动去库存堵点。当前，多地二手房挂牌量激增，表明置换需求较强，但当前新房二手房联动交易链条循环不畅，一定程度上导致新建商品房库存高企。

　　近期，多地出台取消限购、住房“以旧换新”相关政策，旨在疏通二手房交易时间长、手续繁琐等堵点，为新房去库存释放新的需求空间，可谓打破僵局、对症下药。据中指研究院监测，截至5月21日，全国已有超60个城市推出住房“以旧换新”措施，模式主要有两种，一是“国企收旧换新”；二是“中介优先帮卖”。目前来看，“以旧换新”政策虽然仍在探索阶段，但却是盘活存量、消化库存的有益尝试，预计未来相关配套资金、统筹方式等会进一步完善。

　　第二，“以购代建”盘活新建未售商品住房，核心是将存量房产转化为保障性住房，同步解决保障房不足以及新房库存去化难的问题。5月17日，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　从实际操作层面看，一方面，部分城市已跑通“国企收储未售新房”模式；另一方面，也要鼓励各地保租房平台去购买开发企业的存量商品房。若“以购代建”推进顺利，将对市场产生多方面影响，一是将消化存量房产与加快保障性住房供给相结合，更好满足工薪收入群体的住房需求；二是有利于缓解开发商资金压力，去库存效果有保障；三是开发商可将回笼资金投向在建工程，加快项目竣工交付，为保交房护航。

　　预计接下来各地将加快推进“以购代建”。若结合收购成本和租赁市场需求来看，二线核心城市有可能率先成为试点，一是其新房套均总价低于一线城市，所需资金规模相对较低；二是这类城市租赁需求较大，收购主体可更好地处置存量房产，甚至未来可寻求通过保租房公募REITs发行来回笼资金。

　　第三，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，分类处置已售难交付商品住房，防范相关风险。当前，房地产市场正处在调整过程中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难，若其无法正常交付，将严重损害购房者权益，影响房地产市场平稳健康发展。因此，着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持续建项目融资和竣工交付，打好保交房攻坚战，至关重要。

　　目前，从中央到地方，多方主体已经做了诸多工作，例如，城市房地产融资协调机制建立以来，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，一是能满足在建项目合理融资需求；二是确保已售未交付商品住房正常交付；三是获得资金支持后，可缩短竣工交付周期，保交房稳民生。当然，对于已经资不抵债的项目，也需尽快启动司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组，处置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。

　　整体来看，解决房地产问题需要一揽子政策协同发力，“消化存量”和“优化增量”之间，亦需做好平衡。多措并举消化存量房产之际，供给端也需随之调整，比如暂缓商品住宅去化周期过高城市的宅地出让等举措，也颇为重要。总而言之，多管齐下，统筹协同，有力出击，房地产市场的企稳恢复可期。